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常见问题

www.0029.com   作者   编纂 admin

问:出台《嘉兴市郊区国有土地上衡宇征收与抵偿暂行办法》次要基于什么样的布景?

答:次要基于两风雅面的布景:第一,国务院于2011年1月21日公布施行了《国有土地上衡宇征收与抵偿条例》,《都会衡宇拆迁管理条例》同时废除,此后要施行国有土地上衡宇征收与抵偿必需按新《条例》来施行。因为新《条例》对国有土地上衡宇征收与抵偿事情的主体、法式、施行等方面停止了严重修正,我市本来出台的《嘉兴市都会衡宇拆迁管理实施细则》曾经不再合用,假如没有操作性较强的地方性政策与新《条例》相配套的话,新《条例》就很难操纵。

第二,中心城区的更新改造将是我市此后一个较长期间的重点事情之一。市第七次党代会明确提出了放慢促进都会有机更新的目的要求,本年的《政府工作报告》也把有机更新作为一项重点事情,要求放慢促进。可以说,施行都会有机更新曾经火烧眉毛。那么,要实现都会有机更新,衡宇征收是条件,不然有机更新就没法施行。因而,按照新《条例》,同时鉴戒了周边城市的一些好的经历,用时5个多月,在深化研讨、普遍征求意见的基础上,市政府订定出台了《嘉兴市郊区国有土地上衡宇征收与抵偿暂行办法》。

《嘉兴市郊区国有土地上衡宇征收与抵偿暂行办法》次要设定了衡宇征收的原则、征收的主体以及征收部分的职责、事情流程、抵偿原则等内容,既为有机更新事情的施行供给了政策保障,同时也为郊区国有土地上衡宇征收与抵偿供给了政策根据。

  

问:《嘉兴市郊区国有土地上衡宇征收与抵偿暂行办法》与本来的《嘉兴市都会衡宇拆迁管理实施细则》有哪些不同点?

答:新老政策不同点次要表现在五个方面:

第一,适用范围差别。老政策在适用范围上没有辨别“因公共利益需求”和“因非公共利益需求”,而《嘉兴市郊区国有土地上衡宇征收与抵偿暂行办法》第三条规定,为了公共利益的需求,征收国有土地上单元、小我私家的衡宇,该当对被征收人赐与公允抵偿。不言而喻,条件必需是“为了公共利益的需求”,同时划定必需是“国有土地上衡宇”,而集体土地上的衡宇不合用,要根据《土地管理法》施行。

第二,主体差别。老政策规定,拆迁的主体是拆迁人,也就是只要依法获得衡宇拆迁答应的单元都能够是主体,他们能够自行拆迁,也能够拜托具有拆迁资历的单元施行拆迁。而《嘉兴市郊区国有土地上衡宇征收与抵偿暂行办法》划定,征收主体必需是当局,衡宇征收与抵偿事情由衡宇征收部分卖力构造施行,衡宇征收部分能够拜托衡宇征收施行单元负担衡宇征收与抵偿的详细事情,但《嘉兴市郊区国有土地上衡宇征收与抵偿暂行办法》第七条同时划定,施行单元不得以营利为目标。衡宇征收部分卖力对施行单元在拜托范围内施行的衡宇征收与抵偿举动停止监视,并对其举动结果负担法律责任。

第三,法律关系差别。老政策规定,拆迁的法律关系产生于拆迁人和被拆迁人之间,衡宇拆迁管理部门作为主管部门,对本行政区域内的都会衡宇拆迁事情施行监督管理,并能够作为中立的第三方对拆迁人与被拆迁人之间的争议作出行政判决。而在《嘉兴市郊区国有土地上衡宇征收与抵偿暂行办法》中,征收主体的变革招致法律关系发作了响应的变革,征收法律关系产生于当局与被征收人之间,当局作为当事人一方,不再作为中立的第三方,因此不再具有行政判决权。

第四,施行法式差别。比照新老政策,施行法式最大的区分有两个:一是《嘉兴市郊区国有土地上衡宇征收与抵偿暂行办法》增设了相当于“预审批”的环节,《嘉兴市郊区国有土地上衡宇征收与抵偿暂行办法》第十一条规定,确需征收衡宇的建立举动,该当契合国民经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建立、旧城区改建,该当归入国民经济和社会发展年度计划。二是更多地表现了征收历程公然和普遍征求意见这一原则,好比,入户查询拜访注销状况,要实时将调查结果停止宣布;征收抵偿计划要在征收范围内停止宣布,宣布的目标就是收罗公家定见,同时还要将征求意见状况和修正状况停止宣布。《嘉兴市郊区国有土地上衡宇征收与抵偿暂行办法》第十六条规定,因旧城区改建需求征收衡宇的,大都被征收人以为征收抵偿计划不符合《国有土地上衡宇征收与抵偿条例》划定的,当局该当构造由被征收人和公家代表参与的听证会,并按照听证会状况修正计划。

第五,强制执行差别。老政策没有“因公非公”的辨别。在行政强制执行的主体方面,由当局责成有关部门强迫拆迁;在申请法院强制执行的主体和条件方面,申请的主体是衡宇拆迁管理部门,条件是在行政判决划定的搬家限期内未自行搬家的。而《嘉兴市郊区国有土地上衡宇征收与抵偿暂行办法》在强制执行的适用范围方面,只要为了公共利益的需求停止的衡宇征收,才能够依法申请人民法院强制执行,申请的主体是作出衡宇征收决议的市、县级人民政府,条件是在法定限期内“不议、不诉、不搬”,同时打消了行政强制执行这一划定。

 

问:《嘉兴市郊区国有土地上衡宇征收与抵偿暂行办法》中提到了“公共利益的需求”,我们该当怎样了解?

答:《嘉兴市郊区国有土地上衡宇征收与抵偿暂行办法》第三条明白划定,征收国有土地上单元、小我私家的衡宇,必需是“为了公共利益的需求”。同时,第十条也对“公共利益的需求”从六个方面停止了原则界定:一是国防和交际的需求;二是基础设施建立的需求;三是公共事业的需求;四是保障性安居工程建立的需求;五是旧城区改建的需求;六是“法令、行政法规划定的其他公共利益的需求”。

这里需求出格阐明一下,“为了公共利益的需求”与“公共利益”是两个差别的观点,简单惹起曲解。“为了公共利益的需求”能够施行征收,而不是只要“公共利益项目”才能够征收。具体来说,属于公共利益项目的必定都是为了公共利益的需求,但为了公共利益的需求而停止建立的项目,并不一定完整是公共利益项目。因而,我们不克不及以能否接纳市场化运作模式、能否营利、能否免费作为界定“因公非公”的尺度,好比,建立病院、黉舍、供水、供气、供电、公交等项目,能够存在营利或免费,也能够是经由过程市场化运作的模式施行,但相似情况都属于因公共利益的需求。

那么,为了避免在实践中“公共利益的需求”被不妥扩大,而损害群众利益,《法子》第十条、第十一条也对当局征收举动作出了一些限定划定,使得公共利益愈加明了。

 

问:《嘉兴市郊区国有土地上衡宇征收与抵偿暂行办法》实施后,征收法式是如何设定的?

答:《嘉兴市郊区国有土地上衡宇征收与抵偿暂行办法》设定了严厉的征收法式,这是当局在施行衡宇征收历程中该当遵照的根本规程和步调。没有公允、公平、公然的征收法式,也就没有真正保护被征收人的合法权益。

好比,《嘉兴市郊区国有土地上衡宇征收与抵偿暂行办法》第十六条规定,市、区政府该当将征收抵偿计划的征求意见状况和按照公家定见修正的状况实时宣布。因旧城区改建需求征收衡宇,大都被征收人以为征收抵偿计划不符合《国有土地上衡宇征收与抵偿条例》划定的,当局该当构造由被征收人和公家代表参与听证会,并按照听证会状况修正计划。《嘉兴市郊区国有土地上衡宇征收与抵偿暂行办法》第十七条同时划定,衡宇征收决议触及被征收人超越300户的,该当经当局常务会议会商决议。总之,《嘉兴市郊区国有土地上衡宇征收与抵偿暂行办法》次要对衡宇征收决议法式、抵偿法式和搬家法式3个关键性环节别离作出了具体划定。

 

问:抵偿包罗哪些内容?抵偿尺度又是怎样订定的?

答:抵偿完整根据市场化的方法停止,依法保障被征收人的物权不因征收而受损。《嘉兴市郊区国有土地上衡宇征收与抵偿暂行办法》中对被征收人的抵偿次要包罗:被征收衡宇代价的抵偿;因征收衡宇形成的搬家、暂时安设的抵偿;因征收衡宇形成的停产开业丧失的抵偿。《嘉兴市郊区国有土地上衡宇征收与抵偿暂行办法》第二十二条还划定:被征收衡宇的抵偿价钱,由具有房地产评价天分的房地产价格评价机构根据有关衡宇征收评价划定评价肯定,其实不得低于衡宇征收决议之日被征收衡宇相似房地产的市场价格。这就能够包管被征收人所得的抵偿在市场上最少能买到区位、面积相称的住房。

 

问:《嘉兴市郊区国有土地上衡宇征收与抵偿暂行办法》施行后,做“钉子户”能获得更多的抵偿吗?

答:在以往的拆迁历程中,总有个他人以为,“对峙到最初”就能获得更多的抵偿。实在这是一种曲解,根据《嘉兴市郊区国有土地上衡宇征收与抵偿暂行办法》划定,抵偿完整依照“公然、公允、公平”原则停止,各个长处主体都可充实表达长处需求,进而在长处博弈中互相制衡。好比,对被征收区域内的所有被征收人的分户抵偿状况停止宣布,这就起到一个互相监视的感化。经由过程抵偿安设信息的公然通明,制止徇情枉法、暗箱操作等成绩的发作。

 

强拆打消后,能否意味着当局不克不及再施行强迫征收了?

答:国务院出台的《国有土地上衡宇征收与抵偿条例》打消了行政机关自行行政强迫拆迁,但保存了申请人民法院强制执行轨制,以是其实不是说根据新的《嘉兴市郊区国有土地上衡宇征收与抵偿暂行办法》就不克不及施行强制执行。《嘉兴市郊区国有土地上衡宇征收与抵偿暂行办法》第三十二条对强制执行作出了严厉划定——被征收人大概衡宇承租人在法定限期内不申请行政复议大概不提起行政诉讼,在抵偿决议划定的限期内又不搬家的,简朴地说就是“不议不诉不搬”的情况下,才气由作出衡宇征收决议的当局依法申请人民法院强制执行。如许的程序设计,更有益于加强对当局停止衡宇征收与抵偿举动的制约,削减在衡宇征收与抵偿历程中的冲突。

 

问:《嘉兴市郊区国有土地上衡宇征收与抵偿暂行办法》第二十七条规定,被征收人能够挑选货泉抵偿,也能够挑选房屋产权互换。在详细征收事情中,产权互换是怎样施行的?

答:被征收人选择产权互换的,征收部分应与被征收人计较、结清被征收衡宇价钱与用于产权互换衡宇价钱的差价。

有两点需求偏重夸大一下:

一是可安设面积。旧城区改建项目中,被征收人选择在改建地段或就近地段停止房屋产权互换的,产权互换的可安设面积,以被征收衡宇正当建筑面积为基数,在不少于被征收衡宇建筑面积的基础上,向建筑面积最接近的安设用房上靠肯定。比如说,被征收人有一套60平方米的衡宇被征收,其挑选在改建地段或就近地段停止房屋产权互换,而安设用房套型有60平方米、80平方米、100平方米不等,为了包管其安设房实践使用面积不小于被征收衡宇使用面积,其可上靠挑选最接近被征收衡宇面积的80平方米安设用房。假使被征收人选择异地安设房源,安设用房的套型面积不受这一限定。

二是套型补助。产权互换的安设用房为高层或小高层的,予以被征收人货泉情势的套型补助,套型补助的单价,按被征收衡宇所在区域同范例新建一般商品房市场中心价计较。详细尺度为:总层数为7层至12层(即小高层)的,套型补助按10平方米计发;总层数为12层以上(即高层)的,套型补助按16平方米计发。

问:假使被征收人选择货泉抵偿的,又是怎样操纵的?能够享用到哪些嘉奖与补助?

答:《嘉兴市郊区国有土地上衡宇征收与抵偿暂行办法》第二十二条规定,被征收衡宇的抵偿价钱,由具有房地产评价天分的房地产价格评价机构根据有关衡宇征收评价划定评价肯定,其实不得低于衡宇征收决议通告之日被征收衡宇相似房地产的市场价格。

关于挑选货泉抵偿的,有一项新划定需求出格夸大一下,《抵偿及嘉奖法子》划定,被征收人选择货泉抵偿的,根据被征收衡宇正当建筑面积抵偿的20%予以货泉抵偿嘉奖,同时能够享用按16平方米计发的衡宇套型货泉补助。也就是说,挑选货泉抵偿的,其征收抵偿由三大块组成,即被征收衡宇代价的抵偿、被征收衡宇正当建筑面积抵偿的20%的货泉嘉奖,以及按16平方米计发的衡宇套型货泉补助。此中,按16平方米计发的衡宇套型补助,是按原地块新建商品房的市场价格来肯定。

问:在征收与抵偿历程中,关于契合保障前提的被征收人,《嘉兴市郊区国有土地上衡宇征收与抵偿暂行办法》有哪些惠民之举?

答:在政策订定历程中,充实思索到了这一点。《抵偿及嘉奖法子》划定,征收室第用房,被征收人契合住房保障前提的,对被征收人优先予以住房保障。同时,被征收衡宇面积不敷45平方米的,可按45平方米予以抵偿。被征收衡宇建筑面积以产权证纪录的面积为准,统一产权人在统一征收范围内有多本产权证的,面积兼并计较。《嘉兴市郊区国有土地上衡宇征收与抵偿暂行办法》第二十六条还划定,国度直管室第公房大概单元自管室第公房(包罗不成套房)列入征收范畴,承租人契合房改政策购房的,衡宇征收部分该当对其按被征收人予以抵偿。

《嘉兴市郊区国有土地上衡宇征收与抵偿暂行办法》第三十一条划定,施行衡宇征收应领先抵偿、后搬家。市、区政府对被征收人赐与抵偿后,被征收人该当在抵偿和谈商定大概抵偿决议肯定的搬家限期内完成搬家。任何单元和小我私家不得采纳暴力、要挟大概违反规定中止供水、供气、供电和门路通行等不法方法迫使被征收人搬家。

  

问:《嘉兴市郊区国有土地上衡宇征收与抵偿暂行办法》第二十八条规定,因征收衡宇形成搬家的,衡宇征收部分该当向被征收人付出搬家费;被征收人选择房屋产权互换的,产权互换衡宇托付前,衡宇征收部分该当向被征收人付出暂时安置费大概供给周转用房。叨教,在详细事情中我们是如何来落实的?

答:搬家有嘉奖,搬家有抵偿。根据政策规定,对在征收决议通告的搬家限期内签署和谈,并在和谈商定的限期内完成搬家的被征收人予以嘉奖。详细嘉奖限期和尺度,由衡宇征收部分在征收抵偿安设计划中肯定并在现场通告。关于搬家抵偿,《抵偿及嘉奖法子》划定,挑选货泉抵偿或现房产权互换的,予以每户1000元搬场费;挑选期房产权互换的,予以每户2000元搬场费。而暂时安设补偿费,是按被征收衡宇建筑面积每个月每平方米15元的尺度计发,月抵偿额不敷900元的按900元计发。

 

 
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